BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ: GIẢI PHÁP ĐO ĐẠC ĐỊA CHÍNH, TÁCH – HỢP THỬA & CHUẨN HÓA PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN 2025
(Khu vực trọng điểm: TP. Hồ Chí Minh – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu)
Đơn vị thực hiện: Ban Pháp chế & Quản lý Dự án ANTACO
Lĩnh vực: Kỹ thuật Trắc địa – Pháp lý Dự án – Thủ tục Hành chính công
Cập nhật: Quy định Luật Đất đai 2024 & Sáp nhập hành chính TP.HCM (01/07/2025)
I. BỐI CẢNH 2025: SỰ CHUYỂN DỊCH CỦA KHUNG PHÁP LÝ VÀ ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH
Năm 2025 đánh dấu một bước ngoặt lịch sử trong công tác quản lý đất đai tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam. Hai yếu tố vĩ mô đang tác động trực tiếp đến mọi giao dịch bất động sản:
- Hiệu lực toàn phần của Luật Đất đai 2024: Các quy định về điều kiện tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất và định giá đất được siết chặt theo hướng minh bạch hóa và số hóa. Điều này đồng nghĩa với việc các hồ sơ “lệch chuẩn” về diện tích hay pháp lý sẽ không còn “cửa” để giải quyết theo cơ chế cũ.
- Tái cấu trúc hành chính tại TP. Hồ Chí Minh: Từ ngày 01/07/2025, TP.HCM chính thức vận hành mô hình đơn vị hành chính mới (hình thành 168 phường/xã sau sáp nhập). Sự thay đổi này dẫn đến việc hệ thống bản đồ địa chính, số tờ, số thửa tại các khu vực sáp nhập phải được cập nhật lại toàn bộ.
Trong bối cảnh đó, các hoạt động đo đạc – trích lục và tách – hợp thửa không còn là thủ tục hành chính đơn thuần, mà là bước đi chiến lược để “chuẩn hóa” tài sản trước khi thị trường thiết lập mặt bằng pháp lý mới. Công ty ANTACO Bình Dương định vị mình là đối tác kỹ thuật và pháp lý, giúp khách hàng điều hướng an toàn qua giai đoạn chuyển giao này.
II. KỸ THUẬT TRẮC ĐỊA & HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH: NỀN TẢNG CỦA SỰ MINH BẠCH
Một giao dịch bất động sản an toàn bắt đầu từ sự chính xác của tọa độ. Sai số trong đo đạc là nguyên nhân của hơn 60% các vụ tranh chấp ranh giới hiện nay.
1. Dịch vụ Đo đạc hiện trạng & Cắm mốc giới
ANTACO áp dụng công nghệ đo đạc hiện đại (GPS RTK 2 tần số, Máy toàn đạc điện tử Leica) để đảm bảo độ chính xác đến từng milimet.
- Xác lập ranh giới thực địa: Cắm mốc bê tông cốt thép tại các điểm gãy góc, bàn giao mốc giới với sự chứng kiến của các chủ đất liền kề.
- Xử lý chồng lấn (Overlapping): Phát hiện sớm tình trạng diện tích thực tế và diện tích trên sổ không khớp (do lịch sử quản lý đất đai cũ đo bằng thước dây). Chúng tôi cung cấp số liệu kỹ thuật để khách hàng thực hiện thủ tục đính chính biến động đất đai hoặc giải quyết tranh chấp.
2. Thiết lập Hồ sơ đo đạc bản đồ địa chính
Đây là tài liệu kỹ thuật bắt buộc trong các hồ sơ pháp lý nộp vào Văn phòng Đăng ký đất đai. Hồ sơ đo đạc bản đồ địa chính do ANTACO lập đảm bảo các tiêu chuẩn:
- Hệ quy chiếu tọa độ VN-2000 (Kinh tuyến trục địa phương chuẩn).
- Thể hiện đầy đủ hiện trạng: Nhà, công trình, đường đi, kênh rạch, chỉ giới quy hoạch, lộ giới.
- Được kiểm tra nội nghiệp (KCS) và phê duyệt bởi cơ quan chức năng, đảm bảo tính pháp lý cao nhất.
3. Trích lục hồ sơ kỹ thuật thửa đất
Khác với việc tra cứu thông tin quy hoạch thông thường, Trích lục hồ sơ kỹ thuật thửa đất là văn bản pháp lý ghi nhận “thông số sinh học” của thửa đất tại thời điểm hiện tại.
- Ứng dụng: Bắt buộc khi công chứng hợp đồng mua bán, thế chấp ngân hàng, hoặc xin cấp phép xây dựng.
- Giá trị tại ANTACO: Chúng tôi hỗ trợ trích lục nhanh, đặc biệt xử lý các trường hợp hồ sơ khó trích lục do thay đổi số liệu địa chính sau sáp nhập tại TP.HCM.
III. CHIẾN LƯỢC TÁCH THỬA: TỐI ƯU HÓA DANH MỤC TÀI SẢN HỘ GIA ĐÌNH
Tách thửa không đơn thuần là chia nhỏ đất. Đó là bài toán cân bằng giữa quy định pháp luật (Diện tích tối thiểu, quy hoạch) và nhu cầu sử dụng (Thừa kế, chuyển nhượng, tặng cho).
1. Phân tích khung pháp lý Tách thửa 2025
Theo Luật Đất đai 2024 và các Quyết định mới của UBND TP.HCM, Bình Dương, BR-VT, điều kiện tách thửa ngày càng khắt khe:
- Quy hoạch 1/500 và 1/2000: Đất phải phù hợp quy hoạch đất ở (ODT/ONT). Đất thuộc quy hoạch “Dân cư xây dựng mới” hoặc “Đất hỗn hợp” tại TP.HCM đang gặp nhiều rào cản.
- Hạ tầng kỹ thuật: Thửa đất mới hình thành phải tiếp giáp đường giao thông do Nhà nước quản lý. Các trường hợp đường tự mở cần phải thực hiện thủ tục hiến đất và nghiệm thu hạ tầng.
2. Giải pháp chuyên sâu của ANTACO
Chúng tôi cung cấp giải pháp trọn gói cho các trường hợp phức tạp:
- Đồng bộ hóa thủ tục Thừa kế – Tách thửa: Giải quyết cùng lúc việc khai nhận di sản và chia tách tài sản cho các đồng thừa kế, giúp tiết kiệm 50% thời gian đi lại.
- Xử lý đất nông nghiệp xen kẹt: Tư vấn phương án chuyển đổi mục đích sử dụng một phần hoặc toàn bộ (nếu đủ điều kiện) trước khi tách để gia tăng giá trị thương mại.
- Giải pháp cho đất “không lối đi”: Tư vấn pháp lý về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, xác lập hồ sơ đường đi chung được cơ quan nhà nước công nhận.
IV. HỢP THỬA DỰ ÁN: GIẢI PHÁP MẶT BẰNG CHO DOANH NGHIỆP (B2B)
Đây là dịch vụ trọng tâm của ANTACO dành cho các Nhà đầu tư Bất động sản và Doanh nghiệp Sản xuất tại các khu vực công nghiệp Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu.
1. Bài toán “Gom đất” của Doanh nghiệp
Để triển khai một dự án nhà xưởng hay khu dân cư, doanh nghiệp thường phải mua gom nhiều thửa đất nhỏ lẻ với hiện trạng pháp lý đa dạng (đất lúa, đất trồng cây lâu năm, đất ở…).
Thách thức: Nếu không thực hiện hợp thửa cho doanh nghiệp đầu tư dự án, doanh nghiệp sẽ:
- Không thể lập quy hoạch tổng mặt bằng 1/500.
- Không thể xin Giấy phép xây dựng cho công trình lớn (vắt qua nhiều thửa).
- Gặp khó khăn trong định giá tài sản để huy động vốn.
2. Quy trình Hợp thửa & Pháp lý Dự án
ANTACO triển khai quy trình 4 bước chuẩn mực:
- Bước 1:(Thẩm định pháp lý):Khảo sát, đo đạc toàn bộ khu đất. Chồng ghép bản đồ quy hoạch để phát hiện các yếu tố bất lợi (mồ mả, đất công xen kẹt, lộ giới mở rộng).
- Bước 2: (Làm sạch & Chuyển đổi):Tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đồng bộ (về đất SKC hoặc đất ở) phù hợp với chủ trương đầu tư. Xử lý phần đất công (kênh rạch, đường mòn) nằm trong ranh dự án thông qua cơ chế thuê đất/giao đất bổ sung.
- Bước 3: (Hợp thửa kỹ thuật):Lập hồ sơ đo đạc hợp thửa. Thực hiện thủ tục tại Sở Tài nguyên Môi trường để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất duy nhất cho dự án.
- Bước 4: (Hậu kiểm & Cấp phép):Hỗ trợ xin Giấy phép xây dựng, Hoàn công và cập nhật tài sản trên đất vào sổ mới.
V. NĂNG LỰC THỰC THI & QUY TRÌNH KIỂM SOÁT CHẤT LƯỢNG
Tại ANTACO, chúng tôi vận hành theo mô hình kết hợp giữa Văn phòng Luật sư và Công ty Tư vấn Xây dựng. Điều này tạo ra lợi thế cạnh tranh tuyệt đối trong việc giải quyết các hồ sơ đất đai có yếu tố xây dựng (nhà hiện hữu, công trình vi phạm).
Quy trình cung cấp dịch vụ (SOP):
- Tiếp nhận & Sơ đồ hóa vấn đề: Phân tích hồ sơ pháp lý hiện có, định vị thửa đất trên bản đồ số.
- Khảo sát địa hình thực tế: Đội ngũ kỹ sư trắc địa tiến hành đo vẽ, kiểm tra mốc giới thực địa so với hồ sơ.
- Tư vấn giải pháp & Báo giá: Đưa ra lộ trình pháp lý rõ ràng, dự báo rủi ro và chi phí trọn gói (Lump Sum Contract).
- Thực hiện thủ tục hành chính: Đại diện khách hàng làm việc với Văn phòng Đăng ký đất đai, Phòng TNMT, Sở TNMT. Giải trình các vấn đề kỹ thuật phát sinh.
- Bàn giao kết quả: Bàn giao Sổ hồng/Bản trích lục và Hồ sơ kỹ thuật gốc.
VI. NGHIÊN CỨU TÌNH HUỐNG
Case Study 1: Tái cấu trúc danh mục đất đai cho Tập đoàn SX tại Bến Cát (Bình Dương)
- Bối cảnh: Doanh nghiệp sở hữu 12 cuốn sổ đỏ riêng lẻ (đất trồng cây lâu năm và SKC) tổng diện tích 3.5ha. Cần xây dựng nhà máy mới nhưng vướng quy định mật độ xây dựng do đất chưa hợp thửa.
- Giải pháp ANTACO: Thực hiện chuyển đổi 100% diện tích sang đất SKC (Sản xuất kinh doanh), sau đó tiến hành hợp thửa thành 01 cuốn sổ duy nhất. Kết quả: Doanh nghiệp đủ điều kiện xin GPXD quy mô lớn và được Ngân hàng định giá tài sản tăng 40% so với việc cầm cố 12 cuốn sổ lẻ.
Case Study 2: Xử lý Tách thửa tại Quận Thủ Đức (Khu vực sáp nhập TP.HCM)
- Bối cảnh: Khách hàng cần tách thửa đất ở 200m2. Tuy nhiên, do sáp nhập phường, số tờ bản đồ thay đổi, dữ liệu địa chính chưa đồng bộ khiến hồ sơ bị trả lại.
- Giải pháp ANTACO: Chủ động làm việc với Chi nhánh VPĐKĐĐ để xác nhận thông tin thay đổi địa giới hành chính. Sử dụng nghiệp vụ đo đạc để cập nhật lại tọa độ VN-2000 theo hệ thống mới. Hồ sơ được duyệt sau 45 ngày, giúp khách hàng kịp thời chuyển nhượng.
VII. FAQ – GIẢI ĐÁP CÁC VẤN ĐỀ CHUYÊN MÔN
1. Trong giai đoạn sáp nhập hành chính tại TP.HCM (7/2025), việc trích lục hồ sơ có bị gián đoạn không?
Có thể xảy ra tình trạng chậm trễ cục bộ do quá trình chuyển đổi dữ liệu. Tuy nhiên, ANTACO luôn có cơ chế theo dõi và thúc đẩy hồ sơ thông qua các kênh chuyên môn, đảm bảo hạn chế tối đa thời gian chờ đợi của khách hàng.
2. Chi phí cho dịch vụ “Hợp thửa doanh nghiệp” được tính toán dựa trên cơ sở nào?
Chi phí được cấu thành từ: (1) Phí đo đạc kỹ thuật (tính theo ha), (2) Phí thẩm định bản vẽ, (3) Lệ phí nhà nước chuyển mục đích/hợp thửa, và (4) Phí tư vấn quản lý hồ sơ. Chúng tôi sẽ lập bảng dự toán chi tiết (Cost Breakdown) sau khi khảo sát.
3. Đất đang có tranh chấp ranh giới có đo đạc để tách thửa được không?
Về nguyên tắc, đất tranh chấp không đủ điều kiện tách thửa. Tuy nhiên, bước đầu tiên ANTACO thực hiện chính là Đo đạc hiện trạng và Lập biên bản xác định ranh giới. Đây là chứng cứ pháp lý quan trọng nhất để Quý khách hàng giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc UBND. Sau khi giải quyết xong tranh chấp mới tiến hành tách thửa.
VIII. KẾT LUẬN & KHUYẾN NGHỊ
Trong lĩnh vực bất động sản, “Pháp lý là Vua, Đo đạc là Tướng”. Một bộ hồ sơ đo đạc chuẩn xác, một quy trình tách – hợp thửa đúng luật chính là “lá chắn” bảo vệ tài sản của Quý khách hàng trước mọi biến động của thị trường và chính sách.
Với năng lực chuyên sâu và sự am hiểu địa phương tại TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu, ANTACO cam kết mang đến giải pháp tối ưu nhất về thời gian và chi phí. Chúng tôi không chỉ cung cấp dịch vụ, chúng tôi đồng hành cùng sự thịnh vượng của Quý khách.
Quý Đối tác và Khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp để được tư vấn chiến lược:
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
CÔNG TY TNHH TƯ VẤN XÂY DỰNG & PHÁP LÝ ANTACO
- Trụ sở trực tuyến: xaydungaz.net – antacobinhduong.com
- Hotline Tư vấn Chiến lược (Zalo): 0908.733.097 – 0937.590.699
- Khu vực hoạt động: TP. Hồ Chí Minh (Các quận huyện & TP Thủ Đức) – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu.
- Chuyên môn: Pháp lý Dự án – Đo đạc Địa chính – Xây dựng Dân dụng & Công nghiệp.––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
- (Bản quyền nội dung thuộc về Ban Pháp chế ANTACO. Nghiêm cấm sao chép dưới mọi hình thức.)
